Przed kopaniem dołu na pieniądze w trybie współpracy

Spójrz, zanim zeskoczysz z klifu

1. Plan kapitałowy budynku

2. Ulepszenia kapitałowe (przeszłość i plany na przyszłość, w tym szacunki kosztów i ramy czasowe)

3. Hipoteka na budynek (jakie są warunki/warunki/możliwości odnowienia)

4. Umowa o zarządzanie (spółka aktualnie posiadająca umowę o zarządzanie; koszty/usługi)

5. Badanie azbestu w przestrzeniach publicznych i mieszkalnych

6. Gnijące ramy okienne w piwnicy i innych miejscach publicznych, które mogą być punktem wejścia dla gryzoni/robaków i zalania

7. Liczniki wody/elektryki. Należy dokonać przeglądu kosztów za każdy rok. Czy koszty są podobne rok do roku?

Pakiet aplikacji. Głowa do góry (droga w górę)

Każdy potencjalny nabywca spółdzielni musi zapamiętać trzy pojęcia: zaliczka, wskaźnik zadłużenia do dochodu oraz płynność po zamknięciu.

•             Przeszkoda pierwsza: Zaliczka to początkowa część gotówkowa, którą kupujący płaci sprzedającemu, a pozostałą kwotę ma sfinansować bank lub inny pożyczkodawca. Spółdzielnie chcą, aby właściciele mieli kapitał własny w swoich domach. Zaliczka może wynosić od 20 do 50 procent (nie jest uniwersalna). Kilka budynków o wysokim statusie może nalegać na zakupy za gotówkę bez dozwolonego finansowania.

•             Druga przeszkoda: Stosunek zadłużenia do dochodów. Kwota miesięcznego zadłużenia kupującego podzielona przez jego miesięczny dochód. Dla wielu spółdzielni dopuszczalny stosunek zadłużenia do dochodów przekracza 25-30 proc. Wiele zarządów patrzy również na ogólny obraz finansowy. Jeśli ktoś jest na Ubezpieczeniu Społecznym i przynosi tylko 2100 USD miesięcznie, ale ma 10 mln USD w banku lub inwestycjach, stosunek zadłużenia do dochodu może nie stanowić problemu. 

•             Przeszkoda trzecia. Płynność po zamknięciu. Kwota łatwo dostępna dla potencjalnego nabywcy po wpłacie zaliczki. Może to obejmować gotówkę w banku, funduszach rynku pieniężnego i/lub giełdowego, portfel akcji, bony skarbowe, certyfikaty depozytowe (uznawane za płynne). Konta IRA i inne konta emerytalne nie są uważane za płynne, podobnie jak polisy ubezpieczeniowe na życie, niezainwestowane akcje lub majątek osobisty (tj. nieruchomości, dzieła sztuki).

Zasada praktyczna – kupujący powinien mieć pod ręką wystarczającą ilość gotówki na spłatę kredytu hipotecznego i alimentów przez dwa lata na wypadek, gdyby z jakiegoś powodu skończył się jego dochód, taki jak zwolnienie z pracy lub choroba.

Rady czasami zadowalają się jednoroczną płynnością i rocznym depozytem gotówkowym, co pozwala potencjalnemu nabywcy pozyskać gotówkę na rachunku depozytowym poprzez sprzedaż płynnych aktywów z wyprzedzeniem i zapewnia zarządom spokój ducha.

Niektóre tablice informują brokerów i kupujących o swoich wymaganiach liczbowych z góry, aby uniknąć czasu i kłopotów z weryfikacją osób o małej szansie na akceptację. Inne rady nie mają absolutnych wymagań i dokonują osądów na podstawie indywidualnych przypadków.

Ryzyko kontra nagrody

Wszystkie zakupy niosą ze sobą ryzyko. W przypadku zakupu spółdzielni w Nowym Jorku wiele czynników nie jest pod kontrolą nabywcy, w tym źle zarządzany budynek, leniwy zarząd spółdzielni lub niewyszkolony lub nieodpowiedni personel budowlany. Akcjonariusze mogą mieć do czynienia z nieoczekiwanymi specjalnymi ocenami nałożonymi przez BZT za nieoczekiwane poważne naprawy budowlane, a opłaty za konserwację mogą wzrosnąć szybciej niż inflacja. Zarząd może zmienić warunki podnajmu lub inne zasady, uniemożliwiając wynajem apartamentu i/lub posiadanie zwierząt domowych. Sprzedaż mieszkania może być wyzwaniem ze względu na arbitralne odrzucenie przez zarząd potencjalnych nabywców, ponieważ członek zarządu ma do ciebie pretensje.

Iść naprzód

Znalazłeś mieszkanie swoich marzeń. Twój prawnik, księgowy, projektant wnętrz, architekt i rodzina są na tej samej stronie. Ty i właściciel doszliście do porozumienia w sprawie ceny sprzedaży i teraz nadszedł czas na zamknięcie.

Czas na zamknięcie

Czas zamknięcia spółdzielni w Nowym Jorku może zająć 2-3 miesiące od momentu podpisania umowy kupna; jednak w RZECZYWISTYM świecie czas potrzebny do zamknięcia zależy od wielu czynników i może znajdować się poza bezpośrednią kontrolą kupującego:

1. Zakup całego mieszkania sponsora za gotówkę. Zaplanuj 2-3 miesiące (lub mniej) …ale,

2. Kupowanie od nieruchomości z niedoświadczonym adwokatem – opóźnienie

3. Pakiet plansz kooperacyjnych może być niekompletny lub zawiera błędy – opóźnienie

4. Agent zarządzający powoli rozpatruje zgłoszenie i odkłada wysłanie go do zarządu – opóźnienie

5. Rada spółdzielni przegląda wiele sprzedaży i konkurują o uwagę zarządu – opóźnienie

6. Pakiet wyżywienie złożony w okresie wakacyjnym – opóźnienie

7. Konflikty w harmonogramie wywiadów (ty i zarząd) – opóźnienie

8. Zarząd nie może podjąć decyzji – opóźnienie

9. Sprzedający lub kupujący nie chcą współpracować – opóźnienie

Koszty zamknięcia

•             Opłaty adwokackie. Zakres od 1,500 do 4,000 USD. Zwykle wypłacane po zamknięciu transakcji. Za pełnomocnika bankowego może obowiązywać dodatkowa opłata (1,000 USD).

•             Podatek od rezydencji. Próg podatku od rezydencji w Nowym Jorku wynosi 1,000,000 1,000,000 1 USD (jest mało prawdopodobne, aby dwór sprzedawał się po tej cenie). Z technicznego punktu widzenia podatek jest uważany za podatek od przeniesienia, płacony przez kupującego od nieruchomości o wartości równej lub większej niż 3.9 25,000,000 XNUMX USD. Kwota podatku jest zróżnicowana i jest stopniową stawką od XNUMX procenta wzrastającą w oparciu o zakresy cen zakupu do maksymalnie XNUMX procent w przypadku nieruchomości o wartości XNUMX XNUMX XNUMX USD lub większej.

•             Tytuł ubezpieczenia (Tylko mieszkania). Zakup mieszkania i uzyskanie kredytu hipotecznego wymaga ubezpieczenia tytułu własności i zazwyczaj wynosi 0.45 procent ceny zakupu. Jest nabywana w celu ochrony kupujących i pożyczkodawców przed roszczeniami z tytułu własności nieruchomości przed posiadaniem domu.

•             Rejestr hipoteczny Podatek (tylko mieszkanie). Wymaga to od nabywców zapłaty 1.8% od kredytów hipotecznych poniżej 5,000,000 1.925 500,000 USD i 2,000,000% od kredytów hipotecznych powyżej 20 1.925 USD. Jest to kwota kredytu, a nie cena zakupu. W przypadku przeciętnego mieszkania na Manhattanie za 1,600,000 30,800 XNUMX dolarów z XNUMX% spadkiem, opłata za pożyczkę w wysokości XNUMX XNUMX XNUMX dolarów wynosi około XNUMX%, czyli około XNUMX XNUMX dolarów na sam podatek od rejestrów hipotecznych.

•             Flip Tax (Spółdzielnie). Jest to opłata za przelew uiszczana na rzecz spółdzielni podczas transakcji sprzedaży mieszkania w spółdzielni. Opłata nie jest technicznie podatkiem, a zatem nie podlega odliczeniu jako podatek od nieruchomości. Wysokość podatku flip i kto za niego płaci (kupujący lub sprzedający) różni się w zależności od spółdzielni. Informacje te są zazwyczaj określone w umowach najmu lub spółdzielni na własność budynków zgodnie z prawem.

•             Dodatkowe opłaty. Opłaty hipoteczne, wydatki związane z przekodowaniem, nieprzewidziane wydatki itp.

•             Podatki od transferów w stanie Nowy Jork i NYC (Tylko nowe mieszkania deweloperskie). (prevu.com)

W końcu

Kiedy transakcja zostanie ostatecznie sfinalizowana, kupujący daje sprzedającemu swoje pieniądze. Sprzedający daje kupującemu akt własności (w przypadku mieszkań) lub dzierżawę własności (w przypadku spółdzielni) i wszyscy żyją dalej.

Ostatnia uwaga

Przeprowadziłem się do Nowego Jorku dla mojego zdrowia.

Mam paranoję i to było jedyne miejsce, w którym moje obawy były uzasadnione. (Anita Weiss)

© Dr. Elinor Garely. Ten artykuł dotyczący praw autorskich, w tym zdjęcia, nie może być powielany bez pisemnej zgody autora.

Serie:

Część 1. Nowy Jork: Fajne miejsce do odwiedzenia, ale… Naprawdę chcesz tu mieszkać?

Część 2. Kooperacje w kryzysach

Część 3. Sprzedajesz spółdzielnię? Powodzenia!

Część 4. Policjant: Gdzie idą twoje pieniądze

Last but not least:

Część 5. ZANIM ZAKOŃCZYSZ KUPĘ PIENIĘDZY CO-OP