Europejskie transakcje hotelowe: czego można się spodziewać w 2022 r.

Rynek transakcji wciąż się rozwija, a aktywa i platformy będące trofeami są bardzo poszukiwane, ponieważ pandemia w handlu w tym sektorze nie odstrasza inwestorów.

Segmenty, które do tej pory znajdowały się na peryferiach rynku hotelowego, znalazły drogę do świadomości inwestorów, a produkty takie jak przedłużony pobyt, które potrafiły pozostać otwarte, stają się coraz bardziej atrakcyjne.

Rynek transakcyjny w Europie nie jest tak odległy jak ten w Europie US, gdzie decyzja o wykluczeniu jest zwykle podejmowana szybciej. Europejscy pożyczkodawcy mają reputację bardziej wyrozumiałych i skupionych na długoterminowych relacjach z klientami, co wynika częściowo z różnych sposobów myślenia pożyczkodawców, a częściowo z różnych przepisów w różnych jurysdykcjach w regionach.

W Europie zaobserwowano pewną aktywność w zakresie ograniczonych usług i hoteli markowych, a także hoteli rodzinnych, z których te ostatnie znalazły się pod ogromną presją w związku z trwającym niestabilnym ożywieniem. Chociaż widzimy wiele problemów z przepływem środków pieniężnych z powodu trudnego odzyskania i spłaty pożyczek wspieranych przez stany, popyt na hotele jest znacznie większy niż na rynku, co zapewniło, że ceny pozostają wysokie, a my nie widzieliśmy jeszcze trudnych cen, których wielu się spodziewało. Przyjrzyjmy się głównym europejskim transakcjom w ostatnich miesiącach.

W Paryżu Hotel Pont Royal Paryż został sprzedany przez Colony Capital za nieujawnioną opłatę, która według raportów wynosiła ponad 1 milion dolarów za klucz za miejsce w Saint-Germain-des-Prés, w Dzielnicy Łacińskiej miasta.

Również w Paryżu doniesienia sugerują, że Crowne Plaza w Neuilly stanie się częścią portfela Icade w ramach joint venture z Artbridge Investments. Uważa się, że nieruchomość – droga poza centrum miasta – została sprzedana za prawie 100 mln euro i ma zostać przekształcona w mieszkanie, z dostawą w 2026 r.

Pomimo obaw o wyniki hoteli w centrach miast, w tym segmencie zawarto dodatkowe transakcje, w ramach których Crowne Plaza Blackfriars, ekskluzywny hotel z 204 kluczami w Londynie, został sprzedany LaSalle za nieujawnioną cenę i zakup Regent Hotel Berlin do funduszy nieruchomości zarządzanych przez Blackstone.

W obliczu pandemii Hiszpania również pozostała popularnym miejscem transakcji, a Union Investment kupił Hotel Barcelona 1882 za 75 mln euro od szwajcarskiego inwestora Partners Group. Hotel został przemianowany na Radisson Blu. Był to drugi hotel Union Investment w Barcelonie i w portfelu UniImmo: Europa, dołączając do Barceló Raval, który nabyła w 2013 roku.

W Madrycie Iberia Fund I nadzorowany przez ActivumSG Capital Management sprzedał 161-pokojowy Hard Rock Hotel Madrid w dzielnicy muzeów firmie Arlaes Management za 65 mln euro. Hotel został otwarty w 2021 roku i nadal będzie obsługiwany przez Hard Rock International.

W innym miejscu w Madrycie Único Hotels sprzedało hotel Único Madrid firmie A&G Private Banking za nieujawnioną kwotę. Po transakcji Único Hotels będzie nadal prowadzić hotel na podstawie 20-letniej umowy najmu, która obejmuje kilka opcji wykupu dla operatora.

W sąsiedniej Lizbonie, Portugalia, fundusz Imofomento BPI kupił InterContinental Estoril za około 22 mln euro od Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II, zarządzanego przez TF Turismo Fundos. Witryna będzie nadal zarządzana przez IHG.

Aktywa Trophy również nadal są atrakcyjne, a inwestorzy chcą je kupić, a następnie stworzyć rozszerzalną platformę. Kilka suwerennych funduszy z Bliskiego Wschodu aktywnie poszukuje tych rzadkich aktywów lub rozwija mniejsze grupy luksusowych hoteli na arenie międzynarodowej. Ten koniec rynku jest najbardziej pod presją niedoboru siły roboczej, ale istnieje wiele technik, których można użyć, aby przyciągnąć i zatrzymać pracowników (link do poprzedniego artykułu), co oznacza, że ​​nie musi to stanowić problemu.

Zainteresowanie ośrodkami wypoczynkowymi było większe niż kiedykolwiek, a wiele z nich pojawiło się podczas pandemii, ze względu na ich atrakcyjność i odporność, zapewniając bezpieczną i relaksującą przestrzeń dla gości.

Zakup Apple Leisure przez Hyatt za 2.7 miliarda dolarów był jak dotąd punktem kulminacyjnym, ale prawdopodobnie w tym segmencie będzie więcej tego samego, nawet jeśli nie weźmie się pod uwagę szeregu ofert podróży krajowych, które zostały zapoczątkowane przez sprzedaż Roompot na początku pandemii.

W ramach jednej z nielicznych transakcji portfelowych w sektorze, Engel & Volkers Asset Management kupił za około 280 mln euro trzy hotele w Szkocji, na Ibizie i na Sardynii. Wśród nich były dwa hotele pod marką Seven Pines – na Ibizie i Sardynii. Pierwszy z nich to kompleks 185 apartamentów, a nieruchomość na Sardynii przeszła gruntowny remont i została ponownie otwarta z 76 pokojami i apartamentami. W Szkocji Schloss Roxburghe w Heiton, niedaleko Kelso, został otwarty jako hotel w 2019 roku. Rozbudowa z 600-metrowym kompleksem spa, salami konferencyjnymi i 58 apartamentami miała zostać otwarta w 2022 roku.

W Europie wciąż jest wiele niemarkowych ośrodków wypoczynkowych, które szukają inwestorów, którzy dodadzą markę – a inwestorzy ci są w stanie łatwiej znaleźć pożyczkodawców, gdy istnieje marka. Jednak coraz częściej dostrzegamy, że dobra firma zarządzająca, która zna się na dystrybucji, może oznaczać, że można zrezygnować z kosztów marki, szczególnie na nasyconych rynkach, takich jak Wenecja, Amsterdam czy Barcelona. Odkryliśmy, że pożyczkodawcy również się do tego zbliżają i są w stanie docenić fakt, że dobre zarządzanie aktywami daje pewność, którą tradycyjnie zapewnia marka.

Chociaż kredytowanie stało się bardziej elastyczne w odniesieniu do istniejących aktywów, rozwój nadal stanowi większe wyzwanie i widzimy wiele świetnych produktów, które z trudem uruchamiają. Spodziewamy się, że sytuacja się zmniejszy, ponieważ handel stanie się łatwiejszy do prognozowania.

Przyjrzyjmy się teraz tej niewykorzystanej klasie aktywów hotelowych w Europie: Hotele na dłuższy pobyt. Finansowanie i zawieranie transakcji odbywa się w aparthotelach, które przyciągają tych nieszczęśliwych podróżników, którzy nie są zmuszeni do pracy w jednym kraju, ale nie mają dużych budżetów. Nie pociąga ich co-living, który okazał się dość drogi, ale zamiast tego szukają pobytów dwu- lub trzymiesięcznych i chcą mieć możliwość zadbania o siebie, ale także dostępu do udogodnień hotelowych. Produkty przedłużonego pobytu były gorącym tematem dwa, trzy lata przed kryzysem, ponieważ tak naprawdę nie istnieje w Europie. Tego typu produkty mają ogromny potencjał wzrostu w tym regionie, co sprawdziło się w USA i Australii. Pandemia sprawiła, że ​​po raz pierwszy użyło ich wiele osób w Europie, co przyciągnęło inwestorów.

Największy właściciel hotelu w Europie, Pandox, nabył Adagio Aparthotel Edinburgh za 40.5 mln funtów. Centralna lokalizacja hotelu czyni go atrakcyjnym zarówno dla osób podróżujących służbowo, jak i dla przyjemności. Nieruchomość została wybudowana w 2016 roku w ramach kompleksowego projektu zagospodarowania miasta.

W miastach takich jak Barcelona czy Amsterdam, gdzie panuje nadmierna turystyka i istnieją moratoria ograniczające budowę większej liczby hoteli, tego typu produkty są pomijane. Alternatywą dla inwestorów hotelowych jest zbudowanie tych luksusowych produktów na wynajem, z minimalnym czynszem miesięcznym, aw Barcelonie można uzyskać od 5,000 do 7,000 euro miesięcznie.

Również w miejscowościach wypoczynkowych, takich jak Wyspy Kanaryjskie, praca zdalna pozwoliła na wydłużenie pobytu długoterminowego. Oczywiście przy niższych średnich stawkach, ale od początku pandemii odnotowaliśmy dobre wyniki w tym sektorze przedłużonego pobytu, a trend będzie kontynuowany wraz ze wzrostem telepracy.

Podobny model można zobaczyć w przypadku produktów takich jak The Student Hotel, gdzie nie są to tradycyjne hotele, ale są skierowane do studentów, których nie byłoby stać na mieszkanie w centrum miasta, ale stać ich na pozostanie w nich. Mogą przyciągnąć tego rodzaju klientów, którzy nie mają ogromnej pensji, ale nadal zarabiają wystarczająco dużo i mogą je wzmocnić świetnymi usługami gastronomicznymi i udogodnieniami, co pomaga hotelowi zintegrować się z lokalną społecznością, co z kolei sprawia, że ​​jest to zabawne i atrakcyjne miejsce na pobyt.

Ożywienie jest nierównomierne, ale hotele nadal prezentują się jako atrakcyjna inwestycja. Pandemia spowodowała, że ​​widzieliśmy zainteresowanie innymi nieruchomościami operacyjnymi, takimi jak magazyny, ale w hotelach wynajmujesz pokój na co dzień. Porównuje się to z centrum handlowym, w którym trzeba podpisać umowę najmu na kilka lat i to wszystko. Każdy dzień jest nową okazją dla hoteli, a mimo że jest to bardzo wyspecjalizowany rynek, można zauważyć wysoki zwrot z inwestycji. A jeśli masz odpowiednią lokalizację, właściwego operatora i specjalistów zarządzających aktywami, zyski mogą być znaczne.