Wysoki wzrost podaży w ciągu ostatnich pięciu lat wywarł presję na wyniki hoteli w Afryce Subsaharyjskiej, jednak perspektywy średnioterminowe są pozytywne, z bardziej zrównoważonym planem i silniejszymi fundamentami popytu. To jeden z ciekawostek przedstawionych przez Xandera Nijnensa, Executive Vice-President, Hotels & Hospitality Group, JLL Subsahary Africa, na forum z udziałem czołowych lokalnych i międzynarodowych inwestorów hotelowych w Afryce. Nijnens mówi, że inwestorzy w sektorze hotelarskim w Afryce Subsaharyjskiej pozytywnie oceniają perspektywy dla tego sektora, ale przyznają również, że znalezienie odpowiednich możliwości dochodowych jest dziś trudniejsze. Inwestorzy coraz częściej przyglądają się segmentom niszowym, nowym rynkom wtórnym i przejęciom z wartością dodaną, aby osiągnąć swoje cele w zakresie zwrotu.
Raport potwierdza oczekiwania, że handel hotelami pozostanie pod presją w bilansie 2018 i 2019 roku, ponieważ nowe pokoje są nadal wchłaniane przez rynek. Nijnens powiedział, że pomimo stonowanego środowiska handlowego na wielu rynkach istnieją dowody na to, że dobrze rozmieszczone, dystrybuowane, markowe i opracowane produkty mogą konsekwentnie przewyższać rynek. „Nowe segmenty, takie jak apartamenty z obsługą i markowe hotele ekonomiczne, mają duże perspektywy zwrotu” – powiedział. „Dla inwestorów patrzących na rynek, szerokie spektrum perspektyw rynkowych i wyników aktywów niesie ze sobą zarówno możliwości, jak i wyzwania”.
JLL prognozuje roczne inwestycje w rozwój hoteli na poziomie 1.7 mld USD w 2019 r., przy czym sprzedaż inwestycji w 2018 r. wyniesie 350 mln USD i wzrośnie do 400 mln USD w 2019 r. Nijnens dodaje: „Oczekujemy, że płynność i obrót aktywami hotelowymi będą kontynuowane, co poprawi ceny przejrzystości na rynku i zmniejszenia ryzyka właścicielskiego. Strategie wartości dodanej będą najskuteczniejszym podejściem do przejęć, ponieważ brakuje niedrogich aktywów wysokiej jakości dostępnych do handlu”. Zwroty z rozwoju są najwyższe, gdy koncentruje się na zakłócaniu sektora lub w odpowiedzi na pojawiający się popyt i różnicowanie projektów. Konwersje marek dają duże perspektywy wzrostu przychodów i są dobrze wspierane przez międzynarodowe marki w obecnej sytuacji.
Raport analizuje również kredyty na rozwój hoteli w Afryce Subsaharyjskiej, stwierdzając, że banki nadal są ostrożne w udzielaniu kredytów i konserwatywne w lewarowaniu. „Stają się jednak coraz bardziej bystrzy, koncentrując się bardziej na klasie aktywów” – mówi Nijnens – „i wykazują pozytywne zamiary uporania się z sektorem. Ponieważ pożyczkodawcy będą mieli coraz większą wiedzę, spowoduje to, że najbardziej wykonalne projekty otrzymają finansowanie”. Innym trendem jest liczba nowych pożyczkodawców wchodzących do sektora poprzez istniejące relacje z różnymi graczami na rynku nieruchomości, co pogłębia pulę pożyczkodawców. Nijnens twierdzi, że przy wyraźnych możliwościach rynkowych, nadchodzących kilku lat będzie ciekawie obserwować, czy pożyczkodawcy alternatywni i mezzanine wejdą do sektora.
Rynki regionalne są coraz bardziej zróżnicowane i niezsynchronizowane, a perspektywy i zagrożenia w całym regionie są bardzo zróżnicowane. W 2018 r. wyniki hoteli były zróżnicowane w całym regionie, głównie ze względu na wpływ nowej podaży na rynkach, a także zewnętrzną presję popytową. Afryka Zachodnia odnotowała największą poprawę wyników z cenami towarów w górę i wieloma gospodarkami prosperującymi. Afryka Wschodnia odnotowała dobry wzrost popytu, jednak obłożenie jest pod presją ze względu na niedawny wzrost podaży. Wyniki w Afryce Południowej pozostają w stagnacji w wyniku spowolnienia gospodarczego w Afryce Południowej, a także wpływu suszy w Kapsztadzie. Wyniki na Oceanie Indyjskim są nadal bardzo dobre, z doskonałymi perspektywami.
Z makroekonomicznego punktu widzenia regiony subsaharyjskie nadal robią postępy i coraz częściej pojawiają się na radarach inwestorów. Dzieje się tak pomimo globalnych nastrojów, na które wpływ miał wolniejszy wzrost, wysokie ceny ropy i obawy związane z rozwiązaniem bilansu Rezerwy Federalnej USA. Tom Mundy, szef działu badań JLL w Afryce Subsaharyjskiej, zwrócił uwagę, że „aktywa dobrej jakości, w dobrych lokalizacjach z niezawodnymi strumieniami dochodów, pozostają atrakcyjne dla inwestorów. Poprawa przejrzystości na kontynencie, choć stopniowa, będzie stanowić podstawę inwestycji w nieruchomości w Afryce”.
Perspektywy inwestycji hotelowych w Afryce Subsaharyjskiej w średnim i długim okresie są pozytywne. Rozwijające się miasta o wysokim wzroście podaży zawsze wywierały presję na wyniki i teraz jest to odczuwalne. Nijnens podsumowuje, że „ta presja powoduje ewolucję strategii inwestycyjnych w regionie, a ci, którzy dobrze znają rynki, tworzą odpowiedni produkt i wprowadzają innowacje w swoim podejściu do sektora, odniosą z tego korzyści”.
