Ponieważ ceny nieruchomości spadają w całej Europie, szansa na posiadanie domu wakacyjnego za granicą może nigdy nie być większa. A biorąc pod uwagę, że funt szterling zmaga się z obcymi walutami – osiągając w czwartek sześciomiesięczne minimum w stosunku do euro – rozsądnie może być ruszyć raczej wcześniej niż później. Ale gdzie są okazje?

Najnowsze dane sugerują, że dawni faworyci, Francja i Hiszpania, odzyskują popularność wśród nabywców domów wakacyjnych. Obraz nie jest jednak tak pozytywny dla inwestorów, którzy chcą znacznego zwrotu ze swoich zakupów, ponieważ niektóre dawne europejskie hotspoty wyglądają teraz zdecydowanie chłodno.

Według zagranicznej firmy hipotecznej Conti, 31 procent zapytań, które otrzymała do tej pory w tym roku, dotyczyło nieruchomości we Francji, a ponad jedna piąta dotyczyła Hiszpanii. Clare Nessling, dyrektor Conti, mówi, że kupujący trzymają się obszarów, które znają i którym ufają, i odwracają się od bardziej ryzykownych terytoriów, takich jak Bułgaria, Turcja i Dubaj.

Hiszpania utrzymuje swoją popularność wśród nabywców domów wakacyjnych w Wielkiej Brytanii, ponieważ ceny mocno spadły z powodu nadpodaży nieruchomości na rynku. W niektórych przypadkach ceny na Costa del Sol spadły o 40 procent od szczytu w latach 2006/7.

Oznacza to, że dla tych, którzy zawsze marzyli o kupnie miejsca na słońcu, ale odstraszają ich koszty, teraz jest czas, aby się przyjrzeć.

Nadmiar nieruchomości na rynku hiszpańskim skłonił jedną brytyjską firmę do uruchomienia usługi specjalnie w celu znalezienia nabywców na „zagrożone” nieruchomości, zazwyczaj przejęcia, spadkowe lub częściowo wymienione nieruchomości.

Internetowa firma zajmująca się nieruchomościami, whitehotproperty.co.uk, obecnie sprzedaje około 4,000 nieruchomości w trudnej sytuacji w popularnych miejscowościach turystycznych z – w niektórych przypadkach – znacznymi rabatami. W jednym przykładzie cena dwupoziomowego apartamentu z czterema sypialniami i dwiema łazienkami w Torrevieja została obniżona do 118.400 euro (102,068 funtów), co stanowi 27-procentową zniżkę od pierwotnej ceny wywoławczej.

Podobnie willę z trzema sypialniami i basenem w turystycznym hotspocie, takim jak Costas, można kupić za 400,000 650,000 euro. U szczytu rynku trzy lata temu kosztowałby około XNUMX XNUMX euro.

Stuart Law, dyrektor naczelny międzynarodowej firmy inwestycyjnej Assetz, przypisuje ciągłe zainteresowanie Hiszpanią przez brytyjskich nabywców domów bliskością Wielkiej Brytanii, jej słonecznym klimatem i obfitością piaszczystych plaż.

Dodanie stosunkowo niskich cen nieruchomości oznacza, że Brytyjczycy są w dobrej sytuacji do kupowania w Hiszpanii – o ile nie spodziewają się wzrostu cen na poziomie inwestora. Ponieważ podaż przewyższa popyt, sytuacja jest nieatrakcyjna dla profesjonalnego dewelopera, któremu zależy na solidnych zwrotach w stosunkowo krótkim okresie.

Prawo mówi: „Hiszpania jest bardzo trudnym miejscem do kupowania z inwestycyjnego punktu widzenia, szczególnie jeśli chcesz pokryć wszystkie swoje koszty czynszem. Nadpodaż wpływa na rynek wynajmu, a kurs wymiany nie pomaga.

„Jeśli ktoś zdecydował się na dom wakacyjny, którego nie zamierza wynajmować, to Hiszpania jest idealna, a sam problem, który spowodowałby problem dla inwestora, pomaga obniżyć ceny. Jest ogromny wybór, a także bardzo dobre ceny.”

Jednak chociaż Hiszpania może być bardzo atrakcyjna, europejski kontynentalny rynek nieruchomości jako całość jeszcze się nie poprawił. Holandia, Dania, Słowenia i Słowacja odnotowały dwucyfrowe spadki cen domów w drugim kwartale roku.

Ale wiodącą opowieścią grozy jest Bułgaria. Dawny hotspot na Bałkanach jest teraz obszarem niedostępnym zarówno dla pożyczkodawców, jak i kupujących, a dane z rejestru gruntów pokazują, że transakcje na rynku nieruchomości spadły o 35 procent rok do roku w pierwszej połowie 2009 roku.

Według danych Międzynarodowej Federacji Nieruchomości w Bułgarii ceny gruntów w modnym wcześniej obszarze Morza Czarnego spadły średnio o 40 procent w pierwszych ośmiu miesiącach 2009 roku w porównaniu z tym samym okresem w 2008 roku. We wszystkich większych miastach i kurortach nadmorskich Bułgarii, w tym w Sofii, Warnie i Samokow, a także w zimowym kurorcie Borowec, odnotowano w tym samym okresie spadki o 50 procent.

Stuart Law ostrzega Brytyjczyków, aby za wszelką cenę unikali Bułgarii. Mówi: „To po prostu przerażające; gdzie jest dno rynku? Nasze pytanie zawsze brzmiało: „dlaczego miałbyś się tym przejmować?” Jest tyle lepszych miejsc, bliższych, ładniejszych lub równie tanich. Porównując Hiszpanię do Bułgarii… tak naprawdę nie ma wyboru. Hiszpania spełnia prawie każde pole i jest znacznie bliższa i łatwiejsza?”

Sugeruje, że jeśli potencjalni nabywcy domów wakacyjnych chcą iść dalej, powinni rozważyć Stany Zjednoczone, gdzie można znaleźć pewne okazje. „Każdy, kto kiedykolwiek marzył o posiadaniu domu wakacyjnego na Florydzie i nie wyglądał ostatnio, będzie naprawdę zszokowany tym, co może dostać. Widzieliśmy kamienice w Orlando w najlepszych kurortach w cenie od 50,000 70,000 do XNUMX XNUMX euro”.

Jednym z powodów, dla których wielu obecnie unika Europy, jest stan funta. W ciągu ostatnich dwóch lat na rynkach walutowych panowała bezprecedensowa zmienność, a wartość funta szterlinga wahała się o ponad 30 procent w stosunku do euro. Obecnie funt kupuje około 1.1 euro, a wielu analityków walutowych przewiduje, że parytet nastąpi wkrótce.

Stephen Hughes, dyrektor Foreign Currency Direct, obawia się, że funt szterling „załamuje się”. Twierdzi, że handlowcy walutowi zgadzają się co do jednego: „funt szterling prawdopodobnie szybko i daleko spadnie”.

Jeśli prawdopodobne są dalsze spadki, co powinni zrobić obecni lub potencjalni nabywcy domów w Europie, aby się chronić? Mark Bodega, dyrektor w brokerze walutowym HiFX, zaleca osobom, które chcą kupić za granicą, rozważenie „kontaktu w przód”. „Dzięki temu możesz kupować walutę teraz i płacić za nią później”, wyjaśnia. „Będziesz musiał wpłacić 10-procentowy depozyt teraz i 90-procentowe saldo w terminie zapadalności umowy, ale pozwala to klientom na zablokowanie kursu wymiany nawet przez rok”.

Julian Cunningham z międzynarodowych agencji nieruchomości Knight Frank radzi brytyjskim sprzedawcom na kontynencie, aby obniżyli ceny ofertowe. Mówi: „Zorientowany sprzedawca przekazuje potencjalnemu nabywcy wszelkie zyski walutowe w postaci obniżonej ceny wywoławczej. Ale bez przekazania pewnego procentu tego zysku potencjalnemu nabywcy, zawarcie transakcji jest znacznie trudniejsze”.

Niebo domów wakacyjnych: dlaczego Francja pozostaje numerem jeden?

Nietrudno zrozumieć, dlaczego Francja pozostaje najpopularniejszym wyborem dla Brytyjczyków. Łatwo dostępny drogą lądową, kolejową i lotniczą, potencjalni nabywcy są nie tylko zdani na łaskę tanich linii lotniczych. Ceny domów pozostały stabilne we Francji w porównaniu z Wielką Brytanią, a finansowanie hipoteczne jest również znacznie bardziej atrakcyjne.

Nessling mówi: „We Francji pożyczkodawcy zawsze byli trochę ostrożniejsi. Z pewnością nie przyjęli skrajnego poglądu, jaki zrobiła większość brytyjskich pożyczkodawców. W czasie kryzysu kredytowego nadal byliśmy w stanie uzyskać 100 procent kredytów hipotecznych we Francji na pożyczki powyżej 250,000 XNUMX euro”.

Ponad cztery piąte kredytów hipotecznych we Francji jest stałych, a większość wszystkich nowych kredytów hipotecznych jest ustalana na okres co najmniej jednego roku. Ta strategia kredytowa to kolejny powód, dla którego francuski rynek nieruchomości, ogólnie rzecz biorąc, radzi sobie lepiej niż w Wielkiej Brytanii.

Pomimo okresu spadków cen domów w tym kraju w zeszłym roku, ceny we Francji faktycznie wzrosły o 3.9 procent w drugim kwartale tego roku, według francuskiego Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Stuart Law, dyrektor generalny międzynarodowej firmy inwestycyjnej Assetz, zgadza się, że pożyczkodawcy hipoteczni we Francji utrzymali swoje kryteria w dużej mierze niezmienione, argumentując, że ponieważ udzielają pożyczek w oparciu o przystępne ceny, udało się zapobiec niezrównoważonemu wzrostowi cen we Francji. Mówi: „Na południu Francji ceny prawie się nie zachwiały, ponieważ banki uważają, że nie mają tam znacznego ryzyka”.