Przemówienie kierownictwa eTN: Wiceprezes Fannie Mae mówi prawdę

Fannie Mae, dawniej zwane Federalnym Krajowym Stowarzyszeniem Hipotecznym lub FNMA, została założona w 1938 roku. Jej pierwotnym celem było pobudzenie budownictwa mieszkaniowego po Wielkim Kryzysie. Stworzył również pierwszy wtórny rynek mieszkaniowych kredytów hipotecznych. W 1968 roku Fannie Mae została prywatną, akcjonariuszem, regulowaną przez rząd korporacją, której akcje są notowane na nowojorskiej giełdzie papierów wartościowych.

Fannie Mae utrzymywała niski koszt kapitału napływającego do kredytów hipotecznych w całym kraju i nie udziela kredytów bezpośrednio nabywcom domów; zamiast tego prowadzi interesy z pożyczkodawcami, aby upewnić się, że nie zabraknie im funduszy hipotecznych. Fannie Mae zapewnia duże zobowiązania deweloperskie i deweloperskie w wysokości 25 milionów dolarów i więcej na fundusze z maksymalnie 12-miesięcznym wyprzedzeniem.

Jak rynek pokazał ostatnio, kłopoty miały zarówno Fannie Mae, jak i Freddie Mac. W ostatnich tygodniach rząd podjął decyzję o objęciu Fannie Mae opieką konserwatorską, aby zapewnić stowarzyszeniu płynność w czasach bezprecedensowego stresu. Co ważniejsze, rząd odniósł się do swoich kwestii dotyczących kapitału, skarbu i organu regulacyjnego Fannie, Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa, która zgodziła się na zawarcie umowy zakupu akcji uprzywilejowanych w celu sfinansowania do 100 miliardów dolarów każdego wyżej wymienionego podmiotu, według Kennetha Bacona, wiceprezesa wykonawczego prezes ds. mieszkalnictwa i rozwoju społeczności Fannie Mae.

„Ponieważ doświadczyliśmy wielu strat, inwestor zadłużony w papierach wartościowych zabezpieczonych hipoteką, miałby pewność co do dostępnego kapitału i siły przetrwania naszej agencji. Drugim krokiem, jaki podjęli, było utworzenie nowego zabezpieczonego instrumentu pożyczkowego nie tylko dla Fannie Mae i Freddie Mac, ale także dla Federalnego Systemu Banków Kredytów Mieszkaniowych, ponieważ rząd obawiał się, że jeśli agencja zacznie emitować dług, a rynki długu przepełnienia, nie mamy już dostępu do finansowania” – powiedział Bacon, wyjaśniając, że w wyniku tych wydarzeń Fannie Mae ma teraz źródła kapitału, zabezpieczoną płynność i obietnicę rządu dotyczącą okresowego wykupu ich papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką, gdyby agencja wyceniła je bezpośrednio na rynku.

Odkąd rząd wyłożył fundusze, zdecydował się przejąć kontrolę menedżerską nad Fannie Mae. Dla inwestora oznacza to, że agencja jest bardzo aktywna - powiedział Bacon. „Chcielibyśmy, aby nasze portfolio powiększyło się w tym roku. Co ważniejsze, kluczem jest to, jak zareagował rynek, zacieśnienie spreadu na naszym długu. Udało nam się zaoszczędzić 7 miliardów dolarów długu dzięki emisji, nadpłaconej do 9 miliardów dolarów - największej ofercie, jaką kiedykolwiek zrobiliśmy. Wstępne oznaki wskazują, że to działa ”- powiedziała wiceprezes Fannie Mae.

Według stowarzyszenia bankierów hipotecznych wskaźnik zaległości w spłacie domów jednorodzinnych wynosi 64 procent wszystkich kredytów niespłaconych na koniec czerwca 2008 r., co oznacza wzrost o 129 punktów w porównaniu z rokiem ubiegłym. Kredyty na przejęcia w tym roku osiągnęły poziom 2.75 procent, czyli dwukrotnie więcej niż w roku ubiegłym. Wskaźnik przejęć domów jednorodzinnych w Fannie Mae był niższy i wyniósł 1.36 procent na koniec drugiego kwartału, ale nadal jest dwukrotnie wyższy niż w zeszłym roku. „Bez wątpienia rynek ma kłopoty. Początkowo spodziewaliśmy się spadku cen o 7 do 9 procent, ale po dalszych działaniach widzimy, że górny zakres wzrósł do 15 do 19 procent. Jeżeli tak się stanie, w dalszym ciągu niezwykle istotne jest ryzyko zamrożenia akcji kredytowej. Należy więcej zrobić z płynnością i zapewnić prawidłowe gwarantowanie emisji Fannie. Widzimy także, że skończyła się era „braku pieniędzy lub niewielkich strat w postaci kredytów hipotecznych”. Również nakładanie warstw ryzyka na kredyty jednorodzinne, gdy posiadały one drugi kredyt lub kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu albo tylko odsetki, a konsumenci nie rozumieli wielu rzeczy, należą już do przeszłości” – powiedział Bacon.

Dodał, że spędzą więcej czasu na eliminowaniu oszustw.

Równie ważne jest rzucenie światła na rynek wynajmu – ogromny rynek, na którym na koniec 850 r. zadłużenie wielorodzinne wynosiło 2007 miliardów dolarów. Dominującym graczem były papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką komercyjną (CMBS) z zadłużeniem wielorodzinnym na kwotę 36 miliardów dolarów. finansowane kredytami hipotecznymi. Fannie Mae spodziewa się, że w tym roku kwota ta wyniesie niecałe 2 miliardy dolarów.

„Ten rynek spadł z powierzchni ziemi, ponieważ wskaźnik zaległości w spłacie kredytów wielorodzinnych CMBS wynosi około 120 punktów bazowych; zaległości w portfelu Fannie Mae o wartości 170 miliardów dolarów wynoszą zaledwie 11 punktów bazowych. Chociaż ogólny wolumen wzrósł, ponieważ Fannie i Freddie zdominowały ten rynek, nasz wolumen wzrósł. W tym roku w pierwszej połowie roku przeznaczyliśmy 22 miliardy dolarów na finansowanie wielorodzinne. Inni gracze, jak Wachovia, Deutsche Bank, Wells Fargo czy PNC, dostarczyli 18 miliardów dolarów z tych 20 miliardów dolarów – uznali to za dobry model biznesowy; skorzystali z pożyczki i podzielili się z nami ryzykiem. Ponieważ na rynku kredytów hipotecznych doszło do wystarczającej liczby załamań, ludzie dostosowali system, aby tego uniknąć” – stwierdził Bacon, odnosząc się do faktu, że ponieważ wiele osób było w przeszłości dotkniętych problemem komercyjnych kredytów hipotecznych, byli przygotowani na to wydarzenie. Natomiast na rynku jednorodzinnym ludzie złagodzili warunki ubezpieczeniowe, bo nie pamiętają roku 1990, kiedy miały miejsce podobne wydarzenia. Powodem, dla którego wskaźniki przestępczości są tak niskie, jest fakt, że średni współczynnik wartości kredytu do wartości kredytu w przypadku nowych kredytów wynosił 67 procent; wskaźniki pokrycia obsługi zadłużenia wynoszą na północ od 120. „A sposób, w jaki ubezpieczamy w Fannie Mae, nie patrzymy na czynsz, ale na wcześniejsze windykacje. Jesteśmy bardzo konserwatywni, ponieważ nasze programy zaczynaliśmy na popiołach z lat 1980. XX wieku, utrzymując portfel w dobrej kondycji” – powiedział.

Oceniając obecny rynek, Bacon uważa, że ​​pustostany na rynku wielorodzinnym wynoszą poniżej 7 procent. „Cieszymy się z rynku, myśląc, że populacja Stanów Zjednoczonych wciąż zwiększa wskaźniki urodzeń i imigrację. Fannie Mae widzi, że w ciągu najbliższych dwóch lat profil demograficzny będzie coraz bardziej zmieniał się w status wynajmu. Zobaczymy również, że wiele starszych osób sprzedaje swoje domy i zgadza się na przeprowadzkę do niezależnych placówek, które mają mniej konserwacji i mniej problemów ze zużyciem, gdy się starzeją ”- dodał.

To, co najbardziej niepokoi Fannie Mae, to „wątpliwy” wzrost liczby miejsc pracy w takich okresach, więcej „klęsk losowych”, takich jak huragany, recesja i wskaźniki transakcji (wielka przepaść między kupującymi i sprzedającymi wynikająca ze stóp kapitalizacji, które niezwykle niski, wynoszący 6–7 procent, co było niezrównoważone). „Zaczynamy dostrzegać odwrotność średniej, czyli stopy kapitalizacji coraz niższe od stóp zadłużenia, co powoduje ogromną różnicę między perspektywą wartości kupującego i sprzedającego, czasami sięgającą 15% różnicy w cenie z powodu luki. We wszystkich dynamicznie rozwijających się krajach BRIC (Brazylia, Rosja, Indie, Chiny) jest mnóstwo kapitału własnego, dla którego inwestorzy woleliby raczej pozyskać kapitał zagraniczny niż to, co mogą zaoferować Stany Zjednoczone. Dlatego inwestorzy zastanowią się dwa razy” – stwierdził.

To trochę surrealistyczne widzieć dużą przestępczość w ludzkich domach. „Ale jeśli spojrzeć na biura i mieszkania, nie jest tak źle. Zasadniczo domy wielorodzinne radzą sobie dobrze, ale spodziewamy się mniejszego rynku, na którym ludzie szukają wspólnej płaszczyzny dla stóp kapitalizacji. Wraz z kryzysem kredytowym stopy kapitalizacji poza Nowym Jorkiem wzrosną pod koniec roku do 6 do 6.5 procent ”- powiedział Bacon.

Istnieją realne powody do niepokoju o stan amerykańskiego rynku kredytowego. „Ale uważam, że jeśli przeanalizujesz rynek, wszystkie stwierdzenia/uogólnienia nie będą do końca prawdziwe. Mamy rynki jednorodzinne, które są złe, ale niektóre segmenty radzą sobie dobrze w niektórych częściach kraju. Istnieją długoterminowe podstawy dotyczące wzrostu populacji. Jest wiele pozytywów, w tym decyzja rządu o podjęciu działań w naszych kwestiach w sposób zdecydowany i jasny. Dlatego uważam, że kredyty hipoteczne na cele mieszkaniowe za pośrednictwem Fannie Mae będą miały dużą płynność” – powiedział.

Na zakończenie wiceprezes Fannie Mae powiedział: „Mam nadzieję, że to rozpali nastawienie, które widzieliśmy po 9 września, ponieważ pod koniec dnia rynki poruszają się pod wpływem ludzkich emocji. Jeśli ludzie są ponurzy i negatywni, rynki nigdy się nie poprawią. Miejmy nadzieję, że ludzie na nowo rozpalą swój optymizm w prawdziwej charakterystyce rynku amerykańskiego i skłonią ludzi do cofnięcia się i rozpoczęcia transakcji ”.